Имоти с 360° видео тур
English 
Deutsch 
Polski 
Русский 
Имоти от частен съдебен изпълнител - какво трябва да знаем
25.09.2023
SUPRIMMO
Всеки купувач иска да постигне възможно най-изгодни условия на сделка с имот. Именно затова търсенето много купувачи се интересуват от варианта да вземат жилище с помощта на частен съдебен изпълнител (ЧСИ). Главното предимство на обявите на публичен търг от съдия изпълнител, е, че често са със значително по-достъпни цени от тези, предлагани от собственик или инвеститор.
Но не прибързвайте с решението си за придобиване на такъв вид имот. В тази статия ще разгледаме ползите и рисковете от подобен тип сделка и какво трябва да знаем преди да купим жилище от ЧСИ.
Какво е частен съдебен изпълнител?
Частният съдебен изпълнител е юридическо лице, назначено от съда и вписано в търговски регистър, което има право да изпълнява съдебни решения и наредби, свързани със задълженията на гражданите. Тези решения могат да включват принудителна продажба на недвижими имоти, за да се погасят дългове към други лица или институции. Ако имате нужда от услугите на съдия изпълнител, можете да откриете такъв в големите областни градове като Хасково, Велико Търново, Плевен, Разград и други. Онлайн можете да откриете регистър с оферти за продажба на сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители.
Как да участвам в търг за имот от ЧСИ?
Как попада един недвижим имот в ръцете на частен съдебен изпълнител? Процедурата започва, когато даден кредител заведе производство и предаде изпълнителен лист с искане за провеждане на дело до ЧСИ, който обявява имота за публична продан. В наддаването могат да участват физически или юридически лица, дори чужденци. Ако нямате възможност да се явите лично, можете да упълномощите друго лице, което да ви представлява пред съда. Участие в търгове от ЧСИ не е позволено на конкретното задълженото лице или други хора и фирми, свързани с имуществото, както и служители на съда, където се провежда процедурата.
Колко струва имот от частен съдебен изпълнител?
Преди началото на публичната продажба се изчислява началната цена на жилището. Тази сума се определя на база на анализ, извършен от лицензиран оценител. Началната цена се равнява на 80% от посочената от оценителя, но не може да бъде по-ниска от данъчната оценка на имуществото. След като това се установи, частния съдебен изпълнител обявява имуществото за публичен търг.
Колко се заплаща за участието в търг с имот?
Ако харесате оферта от частен съдебен изпълнител и искате да наддавате за нея, бъдете в готовност да реагирате бързо - публичната продан се провежда в рамките на 1 месец, фиксиран период, който е посочен още при обявлението за продажба. Първото нещо, което трябва да направите, е да подадете документи за участие в търга и да внесете така наречения задатък - сума, равняваща се на 10% от първоначално обявената стойност на обявата. Трябва да имате готовност да внесете тази предварителна сума. След това ЧСИ насрочва дата за наддаването и е необходимо да се явите на определеното място, където протича процеса.
Как се провежда търг от частен съдебен изпълнител?
Публичната продажба обикновено се провежда в окръжния съд на съответната област. Търгът се изпълнява съгласно стриктни правила и процедура по изпълнение. Самия метод на наддаването варира, но най-често се използва вдигането на ръка. Наддаването се провежда в реално време между участниците и приключва, когато не се заяви по-висока сума и текущият наддавач направи последното предложение. Продажбата става на последно обявената цена, като тя може да е по-висока или значително по-ниска от обичайната пазарна стойност за такъв имот.
След успешно приключване на търга и изпълнението на всички задължения, отговорния ЧСИ съставя нотариален акт за прехвърляне на собствеността. Този документ е от решаващо значение и удостоверява правата на новия собственик. За максимална прозрачност на сделката, информацията се публикуват обявления онлайн, както и в съответния Районен съд.
Какви са ползите и недостатъците при покупка на имот за публична продан?
Ползи
Много хора предпочитат варианта да се сдобият с имущество от ЧСИ. Имотите за публична продан представляват интересна възможност за купувачите, особено за тези, които търсят апартаменти или къщи на много по-добри цени. Този тип предложения са изключително привлекателни и достъпни дори за купувачи с по-скромен бюджет. Нека разгледаме кои са главните причини много инвеститори да потърсят имущество от ЧСИ:
- По-ниски цени: в сравнение с обичайната пазарна стойност, имотите за публична продан често са значително по-евтини;
- Прозрачност и юридическа сигурност: процесът на продажба през ЧСИ включва обективна пазарна оценка и предлага юридическа сигурност за купувачите. Публичният търг следва установени правила и осигурява прозрачност и справедливост.
- Придобиване на ексклузивни и редки имоти: силно желаните локации винаги са много по-скъпи и конкурентни. Местните ЧСИ често предлагат интересни евтини имоти по морето или в големи градове като София, Пловдив, Бургас, Варна, Русе и други.
Недостатъци
- Несигурна сделка: въпреки първоначално обявената продажна цена, няма гаранция, че ще закупите офертата от ЧСИ на ниска пазарна стойност, освен ако нямате голяма конкуренция при наддаването;
- Ограничени възможности за финансиране: имотът, спечелен на търг от частен съдебен изпълнител, не може да се заплати с помощта на ипотечен кредит;
- Кратък срок за изплащане: по закон обявения купувач е длъжен да изплати стойността на имота до 14 дни след приключването на търга. Това изисква добро финансово планиране и подготовка;
- Последствия от възбрани на бившите собственици: възможно е новопридобитото имущество да има наложени възбрани, заради непокрити задължения на предишния собственик.
Както споменахме, за имот за публична продан от ЧСИ не се отпуска ипотечен кредит, но има и алтернатива. Ако имате друго недвижимо имущество, можете да го ипотекирате или да използвате друг вид разсрочено финансиране и с отпуснатата сума да закупите имота на търг.
Какви са рисковете при сделка с имот от ЧСИ?
Имайте предвид, че всякакви пречки могат да изникнат при покупката на имущество от частен съдебен изпълнител. Не се заблуждавайте от привидно ниската начална цена. В процеса на наддаване и заради рискове от усложнения при предаването на собствеността, стойността на имота може значително да надскочи това, което сте очаквали. Ето двете най-чести пречки, за които е редно да сте подготвени:
- Несигурна крайна цена - няма как да сте сигурни дали ще спечелите имота от ЧСИ и на каква сума ще се продаде той. Голямата конкуренция при наддаването може да доведе до покачване на стойността, за която не сте подготвени и може би дори не си струва да инвестирате в такава оферта;
- Проблеми с предишния собственик - жилищата, предлагани от частен съдебен изпълнител, са принудително обявени за продажба, поради непокрити дългове. Заради това не е рядкост собственик да откаже да освободи жилището си, дори и след извършената продажба. В такъв случай се консултирайте с отговорния съдия изпълнител, който ще изготви нужните протоколи за предаването на имуществото. Имайте предвид, че такива допълнителни услуги се заплащат към ЧСИ, стандартно с предварително определен процент ДДС на основа стойността на имота.
Заключение
Публичните продажби от частен съдебен изпълнител са интересна възможност за покупка на жилище или инвестиция, но идват със своите предимства и недостатъци. При такава сделка е важно да се консултирате със специалист и да разгледате всички правни аспекти на процедурата, преди да решите да участвате в търг от ЧСИ. Запознайте се със своите задължения и права, защото с правилна подготовка и внимателно проучване, можете да намерите страхотни възможности за покупка на недвижими имоти на изключително изгодни цени.