Имоти с 360° видео тур
English 
Deutsch 
Polski 
Русский 
Имотният пазар пада заради спекуланти, IT сектора и хора с ограничен бюджет
Борислав Гостев, генерален директор на „Супер Кредит“, в „ИмоТиТе“, bloombergtv.bg, 12.04.2026 г.
Най-осезаемото забавяне на българския имотен пазар в момента се вижда при т.нар. флипъри – купувачи, които придобиват жилища с цел бърза препродажба и печалба. Обичайният им подход е да влязат в проект още в ранен етап на строителство и да излязат от сделката около получаване на разрешение за ползване. По приблизителни оценки в определен момент този тип инвеститори са формирали между 15% и 20% от пазара, но сега активността им чувствително намалява. Причината е, че доходността, на която те разчитаха, вече не е толкова лесно постижима.
Подобен модел на бързи препродажби беше добре познат и в периода около присъединяването на България към Европейския съюз. През 2006–2007 г. много купувачи инвестираха в имоти „на зелено“ и ги препродаваха след няколко месеца с печалба, подпомогнати както от бързото покачване на цените, така и от отстъпките при ранно включване в проектите. Имаше обаче и случаи на инвеститори, които купиха на върха на пазара през 2008 г. и не успяха да реализират очакваната печалба.
По думите на Борислав Гостев, генерален директор на лицензирания кредитен посредник „Супер Кредит“, през първото тримесечие на 2026 г. имотният пазар в България отбелязва спад от 15% на годишна база – от 45 144 сделки през същия период на 2025 г. до 38 154 сделки в началото на тази година. В София намалението е 12%, във Варна – 21%, в Бургас – 18%, а в Пловдив – едва 2%.
Втората група, при която също се наблюдава отстъпление, са купувачите с по-ограничени финансови възможности. При тях високите цени на жилищата и необходимостта от по-голямо самоучастие затрудняват реализирането на сделка. Макар банките да продължават да показват известна гъвкавост, ограниченията върху съотношението дълг/доход, въведени от БНБ през есента на 2024 г., поставят допълнителна рамка пред част от купувачите.
По-слаба е и активността сред хората, работещи в IT сектора и колцентровете. Докато през 2024 г. този профил купувачи беше особено активен на пазара, през 2025 г. се забеляза първо охлаждане, а през 2026 г. тенденцията продължава. Част от тези хора вече са задоволили жилищните си нужди в предходните години, а несигурността около пазара на труда и отражението на изкуствения интелект върху наемането на млади специалисти също влияят. Спадът при този тип клиенти се оценява между 10% и 20%.
Влиянието на войната в Близкия изток
Според Гостев ефектът от войната в Близкия изток върху имотния пазар у нас е по-скоро косвен, но въпреки това реален. Постоянният поток от негативни новини влияе психологически върху потребителите и създава усещане за несигурност. Подобна реакция беше наблюдавана и след началото на войната в Украйна – първоначален шок, последван от постепенно адаптиране към новата реалност.
Ако конфликтът продължи, възможното поскъпване на енергоносителите би могло да ускори инфлацията. В такава среда част от хората със спестявания могат да насочат средствата си към покупка на имот като форма на защита на капитала. В този контекст високата инфлация невинаги потиска пазара – понякога тя дори стимулира сделки с недвижими имоти. Като допълнителен показател за наличен ресурс се посочва и ръстът на депозитите на домакинствата в българските банки – от 48 млрд. евро през февруари 2025 г. до 58 млрд. евро към края на февруари 2026 г.
Затваряне на предприятия и отражение върху пазара
Несигурността се засилва и от новините за затваряне на предприятия и съкращаване на персонал в различни части на страната. Това оказва влияние върху пазара както емоционално, така и финансово, тъй като хората стават по-предпазливи при поемането на дългосрочни ангажименти. Банките също следят внимателно икономическата активност по региони и отчитат къде има влошаване на бизнес средата.
През последните месеци станаха известни няколко примера за затваряне или временно спиране на дейността на предприятия в България. Сред тях са заводът за автомобилни кабели на „МД Електроник“ във Враца, временното спиране на работа на „Елхим-Искра“ в Пазарджик, както и решенията на „СЕ Борднетце – България“, „БТБ България“ и „Леони България“ да прекратят дейност в свои производствени бази в страната. Подобни събития неизбежно влияят върху нагласите на потенциалните купувачи.
Какво показват данните за ипотечното кредитиране
По отношение на жилищното кредитиране, данните в началото на 2026 г. очертават интересна картина. Според Агенцията по вписванията броят на вписаните ипотеки през първото тримесечие остава почти без промяна спрямо същия период на 2025 г. – 13 706 спрямо 13 659 година по-рано. В София дори има лек спад от 3%.
В същото време БНБ отчита, че за първите два месеца на 2026 г. новите ипотеки са на обща стойност 991 млн. евро, което представлява ръст от 14% спрямо януари и февруари 2025 г. Според Борислав Гостев причината за това разминаване е увеличеният среден размер на жилищния кредит – сделките са по-малко на брой, но с по-голям финансов обем.
Тази динамика до голяма степен съвпада и с ръста в цените на жилищата през 2025 г. По данни на НСИ средното поскъпване за страната е 12,6%, като при новото строителство увеличението е 9%, а на вторичния пазар – 15%. В София жилищата са поскъпнали средно с 12,7%, като новите имоти са отбелязали ръст от 11,3%, а тези на вторичния пазар – 14%.
В заключение, според Гостев, имотният пазар в столицата по-скоро се връща към нормален ритъм след изключително силната 2025 г., отколкото да навлиза в реален спад. Ако се сравняват по-дълги периоди, например шестмесечни интервали, сериозно отстъпление не се наблюдава. Именно затова и част от участниците на пазара приемат настоящото охлаждане като естествено нормализиране, а не като начало на по-дълбока криза.
Статията в bloombergtv можете да я видите тук.
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.